de kr?ver h?g kapitalinsats

Posted by daviddon on September 15th, 2015

vid mindre fastighet kräver det även tid

Dock går de flesta av dessa nackdelar att lösa eller komma förbi på olika sätt.

Exemplet: Fastighet i Svedala

För ungefär två veckor sedan var jag och tittade på en fastighet som motsvarade många av de krav som jag ställer på en fastighet. Det gick dessutom så pass långt att jag lade bud på den tillsammans med en god vän. Däremot fick jag för ett par dagar sedan besked från mäklaren att där har kommit ett högre bud. På nivån av de nya buden anser jag inte längre att affären är tillräckligt förmånlig och därmed har vi valt att inte följa med i budgivningen. fastighetsfond

Därför tänker jag istället att affären kan bli ett bra case för att illustrera tankegångarna som jag har när jag tittar på en fastighet.

Den aktuella fastigheten var ett hus i Svedala (ca 15 km öster om Malmö) med 7 st hyreslägenheter och en butikslokal.

Det som jag spontant gillade med fastigheten (som jag fick mejlad till mig från en vän på en mäklarfirma) var framförallt:

Den ligger i rätt prisklass där jag tittade (ca 5 – 8 Mkr)

Den ligger i närheten av Malmö (mindre än 20 minuters bilfärd)

Den ligger nära en tågstation som går in Malmö

Läget på fastigheten var bra i centrala Svedala hyreshus

Siffrorna såg hyfsade ut vid första anblick

Ekonomiska siffrorna givna av mäklaren

Ursprungssiffrorna från mäklaren såg ut som följer:

Pris på fastigheten 7 750 000 kr

Hyresinkomster 697 092 kr

Driftkostnader 156 849 kr

Antal lägenheter 7 st

Bruksarea 675 m²

– varav lokal 182 m²

– varav lägenheter 493 m²

Pantbrev 10 000 000 kr

Från dessa kan man härleda följande siffror:

Driftnetto (= inkomster – driftutgifter) 540 243 kr

Direktavkastning (= driftnetto / pris) 6.97 % svenska hyreshus

En sak har jag dock lärt mig efter att ha räknat på och tittat på många fastigheter och det är att inkomstsiffrorna nästan alltid är korrekta, medan drift- och underhållsiffrorna kan variera en hel del och därför anser jag att man bör räkna dessa utifrån schablon.

Steg 1. Räkna om siffrorna baserat på schablonsiffror

Eftersom mina vänner som är fastighetsägare, och än viktigare banken, ofta utgår från schablonsiffror i sina kalkyler tycker jag att det är lika bra att man gör det själv med. De schablonerna som både jag och bankerna brukar använda ser ut ungefär som följer:

Driftschablon hyreslägenhet 450 kr/m²

Driftschablon butikslokal 320 kr/m² som investerar

Dessa siffror stämmer dessutom överens med SCB och deras siffror som är ett genomsnitt av alla hyresfastigheter i Sverige. Räknar man på lägre siffror, brukar nämligen ändå bankerna korrigera dessa till ovanstående. Den enda gången man kan motivera lägre siffror initialt är på nya fastigheter, men knappt då.

Det gav följande förändrade siffror:

Drift hyreslägenheter (= 450 kr/m² x 493 m²) 221 850 kr

Drift butikslokal (= 320 kr/m² x 182 m²) 58 240 kr

Total drift 280 090 kr

Nytt driftnetto (inkomster – total drift) 417 002 kr

For more information visit here: http://svenskabostadsfonden.se/