R?ntekostnad p? inteckningen (2.40 %/?r)#117 000 kr/?r

Posted by daviddon on September 15th, 2015

Betalnetto (driftnetto – ränta) 300 002 kr/år

Avkastning på handpenning (betalnetto/handpenning) 18.46 %

Det betyder vid ovanstående scenario så är avkastningen på det egna kapitalet nästan 20 %, vilket är anledningen till att fastighetsaffärer på det här sättet ofta är väldigt förmånliga. Det är också anledningen till att t.ex. Akelius kan betala 6.5 % avkastning till oss investerare som lånar ut pengar till deras ”handpenning” till nya fastigheter.

Vid olika räntesatser ger det följande resultat och avkastning:

Räntesats Resultat (kr/år) Avkastning (%)

Ränta på 1.90 % 324 375 19,96 %

Ränta på 2.50 % 254 500 15,66 %

Ränta på 3.50 % 189 500 11,66 %

Ränta på 4.50 % 124 500 7,66 %

Ränta på 5.50 % 59 500 3,66 %

Ränta på 6.50 % -5 500 -0,34 % bostadsfond

Dock behöver man i räknemodellen även ta hänsyn till att fastigheten kommer ju inte ha samma värde i all framtid, utan man behöver skriva av den. Den vanliga avskrivningen för hyresfastigheter brukar vara 50 år, vilket ger 2 % avskrivning per år. Man kan likna det vid en amortering, så att om 50 år ska huset inte vara värt något och inte lånet heller. Det ger vid omräkning:

Avskrivning 50 år (2 %/år) 130 000 kr/år

Resultat före skatt 170 002 kr/år

I det här fallet var planen att starta ett aktiebolag och äga fastigheten via bolaget eftersom vi var två familjer som skulle dela på den (annars räknas det som näringsverksamhet och blir en enskild firma).Övriga saker att ta hänsyn tillEngångsavgifter

Vid ett köp av en fastighet tillkommer där engångsavgifter som man behöver ta höjd för vid köptillfället. Engångsavgifterna är: svenska tillväxtorter

Stämpelskatt (bolag) 4.25 %

Stämpelskatt (privatperson) 1.50 %

Pantbrevsavgift 2.00 %

Besiktningskostnad ca 20 000 kr

Jag brukar inte räkna med dessa i kalkylen ovan då de är av engångskaraktär och avser man äga fastigheterna på lång sikt så är de ofta försumbara.Renoveringsbehov

Om fastigheten är i behov av renovering vid inköp är det naturligtvis något som man måste ta hänsyn till initialt. Jag själv brukar ta in en offert på vad det kostar att åtgärda och sedan dra av det mot köpeskillingen.

Skambud – man ska skämmas när man lägger budet stabil avkastning

Är man i en situation där man är ensam budgivare och objektet har varit till försäljning länge, kan man också passa på och lägga skambud. Där finns fastighetsägare där jag har hört att deras strategi är att lägga ut riktiga skambud på många fastigheter. Förr eller senare nappar någon.

För att få en känsla för hur det kan se ut, så tittade jag i ett annat sammanhang för ett tag sedan på en fastighet som låg ute på 10 900 000 kr. När jag lät en professionell värderingsfirma göra en värdering visade det sig att den inte var värd mer än ca 4.5 – 5.5 Mkr. Den gick senare på lite över 6 Mkr. Sedan dess brukar jag skoja att definitionen på ett skambud är att man ska skämmas när man lägger det.

Undersöka risken för att inte få lägenheterna uthyrda

Det finns flera sätt att undersöka och uppskatta risken för att inte få fastigheten uthyrd. Nedan följer mina favoritsätt: investera i fastigheter

Kontakta det kommunala bostadsbolaget och fråga hur lång tid det tar att få en hyresfastighet i orten.Fråga banken och få deras uppskattningar av vakansgrad (de har schabloner för olika områden) For more information visit here: http://svenskabostadsfonden.se/